旧区住宅改造呼唤经济合理的市政管线配套新形式

论文导读:市政管线配套是住宅建设中不可缺少的一环.无论住宅建筑建造的如何优美,设施如何完善,但都需要市政管线配套后,才能使其运作与使用.市政管线配套在住宅建设中具有"画龙点睛"的作用,市政管线配套,对开发商至关重要,对社会也十分重要.如何用较少的合理的资金,取得...　　市政管线配套是住宅建设中不可缺少的一环.无论住宅建筑建造的如何优美,设施如何完善,但都需要市政管线配套后,才能使其运作与使用.市政管线配套在住宅建设中具有"画龙点睛"的作用,市政管线配套,对开发商至关重要,对社会也十分重要.如何用较少的合理的资金,取得市政管线配套最优的效果,已成为旧区住宅改造中亟待破解的难题.
　　旧区改造中的历史遗留问题早在上个世纪的八、九十年代,由于经济条件的制约,上海旧城区基础设施投入甚微,供电、供水、供气的能力不足,或是管线设施不到位,甚至连下水道排水排污能力有限,电话局容量小,严重影响了旧城区住宅建设的市政管线配套.管线配套成了城市建设中住宅建设的瓶颈口,也成了住宅建设的开发商的一大难题.在那个年代,政府向住宅建设的开发商按建造住宅面积征收大市政建设配套费每平方米210元(最早是95元,后来是210元),以统筹全市的住宅开发的市政管线配套建设的资金.
　　按理住宅建设的开发商可以不必担心新建住宅后期的水、电、煤、排水等管线配套了,但是新建住宅的开发商尽管缴纳了大市政配套费,但在住宅即将竣工前,必须自行与各市政管线配套专业公司落实市政管线的配套可能和管线工程的实施,并支付住宅建筑范围外部的,因新建住宅而需要排设的管线设备费用(俗称外配套).这样,住宅建设的开发商不但重复支付了市政管线配套费用,而且还承担了能否即时配套使住宅能按时交付使用的风险.当然,对重复支付的市政管线配套费用,有关部门会在新建住宅竣工交付使用后,由开发商提出申请,提供足够的红线外市政管线配套工程费用单据,上报计划,审核后再按实返退开发商.
　　但对住宅建设的开发商来说,他不但缴纳了大市政配套建设费,垫付了大市政配套施工费用,还承担了市政管线配套的风险,这对开发商来讲也是不公平的.由于旧城区管线配套的运转机制,在那个时期,我们可以经常看到,住宅土建竣工了,为了交付使用,电供不上,只能用临时施工用电代替;水供不上,就用水泵将施工用水打到水箱使用;燃气没有,只得用压缩燃气瓶替代或者干脆用起了煤炉的怪现象;下水道没有就排进附近河道等等.
　　由于大市政管线不配套,造成了上海有几个住宅小区缺水、缺电、缺道路,老百姓跑上交通要道上妨碍交通呼吁政府解决,97、98年市政府陈良宇市长还亲自踏勘,组织力量及时解决了这些小区市政管线不配套的状况.随着城市基础建设投资与力度的加大,水、电、煤、电话、排水的容量已不断扩大,基本上能满足旧城区新建住宅开发的需要;也随着商品住宅开发规模迅速发展,对商品住宅交付使用的管理越来越完善,新建的商品住宅不但要满足水、电、煤、电话、排水、信息网络到位,而且连道路、绿化和小区公用设施必须配置到位,才能正式交付使用.
　　机制很不经济水、电、煤、排水容量的扩容,从源头上基本满足了商品住宅开发的需要,为旧城区改造,提供了外部条件与投资环境.但是市政管线配套的机制与形式使商品住宅开发的市政管线配套处于一种不经济、不合理的状态之中.我们都知道,新规划建设一块地区,总是先规划好其建设总量,计算出市政配套的总用量,然后在建设道路时将根据总用量排设市政管线,确保建筑建成后,市政管线的供应,既经济,又合理.但是旧城区里市政管线早已存在,只不过随着沿线地块的开发,需用量的增加逐渐造成旧管线不堪重负的制约.由于住宅开发市政管线配套机制和形成是谁开发,谁申请.
　　道路沿线地块开发有先有后,间隔时间最长的相差七、八年.先申请的原有管线尚可供应,后申请的限于管线的口径容量制约就不能供应,非得重新排设管线,比如:西康路(安远路--北京西路段)约1.5公里长,沿线有十一个项目,早期开发建设项目康海大楼,一品名人苑,华通大厦,怡景苑市政管线配套,都在原有旧管线上,后来建成的项目东海园二期,永昌二期不得不绕弯路借用周边管线解决配套问题.有水供不上,有气送不进来,最后利用西康路路面翻修,由市住宅发展局投资,全面更新西康路下的市政管线,使沿线已配套项目解决了原配套不足的问题,待配套项目留有了充分余量满足了需要,甚至对沿线规划中未建设的地块预留了管线接口,方便了今后的项目配套.