买房遭遇房屋未能按约交付该怎么办？首付款和利息能否拿回？剩余银行贷款本息如何偿还？买房人是否还应承担还款义务？近日，江苏省连云港市中级人民法院发布了一起相关典型案例，该案判决显示，开发商未能按约定交付房屋，购房者可以拿回首付款和已偿还的贷款、利息，后续剩余贷款和利息由相关开发商承担。

2020年11月3日，柏某、杨某娟与连云港某公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的房屋。同时，杨某娟作为借款人，某银行作为贷款人，柏某、连云港某公司作为保证人三方签订《个人购房担保借款合同》。按照合同约定，某银行将借款转入连云港某公司账户。

后连云港某公司不能按约定交付房屋，柏某、杨某娟将该公司起诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，并要求该公司退还已支付的购房首付款、已缴纳的贷款。法院经审理后支持了柏某、杨某娟的诉讼请求。

于是，柏某、杨某娟将案涉房屋返还连云港某公司，双方口头约定案涉借款由连云港某公司继续偿还。后因连云港某公司未按时向某银行偿还案涉借款，柏某、杨某娟代为偿还。

双方因代偿款协商未果，柏某、杨某娟再次诉至法院，请求解除《个人购房担保借款合同》，某公司给付代偿的贷款39617.58元并继续归还未偿还的贷款及利息。

法院经审理认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，在商品房买卖合同解除的情况下，柏某、杨某娟从某商业银行借款支付购房款以期取得房屋所有权的目的已经无法实现，其主张解除与某银行签订的《个人购房担保借款合同》，于法有据，应当予以支持。

最终，法院判决解除案涉《个人购房担保借款合同》，连云港某公司返还柏某、杨某娟已偿还的借款及利息并向某银行偿还《个人购房担保借款合同》项下剩余借款本金及利息。

根据通报，该案典型意义在于，因房屋已经不能实际交付导致《商品房买卖合同》被解除，借款合同相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，有违公平原则，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和购房者。

实践中，商品房买卖通常采用按揭贷款商业模式，购房者与开发商形成房屋买卖合同关系，购房者与银行形成商品房担保贷款合同关系。虽然合同具有相对性，根据相关司法解释，也应充分考虑各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题。如果购房者在交易过程中既未得房，又未支配贷款资金，就不应单方面承担全部责任，本案作为践行最高法相关司法解释精神直接体现，对于类案的办理具有参考价值。

（光明日报全媒体记者王金虎）

来源：光明日报全媒体记者王金虎

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